買房流程(菜鳥旅程)
假如買６０５萬，建議抓頭期１２０～１４０萬、仲介１０～１５萬，房貸手續、保險再抓１～２萬，代書費７～１０萬的，自備基礎：１４０萬，裝潢那些暫抓２０萬，至少１６０萬。
- 買房:可以找一堆網站爬文看喜歡的，捷運、公車、市區、醫院、學區、公司旁…常見的用途點，找到喜歡的建物比價配合實價登錄平均價進行議價，喜歡可先付斡旋金，這個房仲有些會還，如果房東最後跟你價格談得合就會優惠賣你，談不合可取消改問別家。假如買６０５萬，建議抓頭期１２０～１４０萬。
- 仲介:大致上會抽2%，所以建議先跟他在買賣合約前殺一下價。而賣方會抽4%，所以說你可以用房價去推他們想賣的總價。假如買６０５萬，建議抓仲介１０～１５萬。
- 房貸:如果你沒這麼多錢，記得最多只可貸到8成，要看信用狀況，有貸款、晚付信用卡、非一般的工業宅等都會扣到，基本上月收入有公務員、大公司且工作有一定年資的話，都有可能因房仲配合的銀行貸到好利率。假如買６０５萬，建議抓７～８成，房貸手續、保險再抓１～２萬。
->這部份送件不可送超過3家會影響到評核，而且越多家影響到代書後續送件的費用。
我的問題：
- 給予的1.45利率為機動還固定?此部份是依近幾年平均定存0.8後機動，不建議固定有3左右通常過高。
- 年限會有差異嗎，如果20年或30年利息或利率大約差多少?利率不因年限有差異，建議用30年比較安全，如果可以早一點還完可省下利息，或用app計算:https://apps.apple.com/tw/app/%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%B0%8F%E5%B9%AB%E6%89%8B%E5%85%8D%E8%B2%BB%E7%89%88/id1035627977
- 房貸的手續費5000元有什麼優惠方式嗎?這無法減免…。
- 另外火災&地震險3000~3500，一定要申辦嗎或是可找別家保險業進行優惠比較購買呢?有房貸就一定要辦，建議第一年先用台新，避免來不及辦賣家過戶有賠償等問題，未來也可再自己比較做挑選。
- 我本身有台新帳戶，可改用我的嗎?或者說一定要男友戶頭，那我可用Richart幫他線上申辦嗎?一定要貸款人帳戶而且需實體不可虛擬帳戶。
- 代書費：基本上買完房，房仲就會請配合的代書做協助，基本上有政府要收的稅、規費、雜費…，有一些計算標準，但可不可砍價就難說了，假如買６０５萬，建議抓７～１０萬的代書費。
我的問題：
- 額外代書費用是怎麼算的呢?
>>請問在謄本印章、設定規費、代書費那些大約是怎麼算的呢?是因為登記件數還是桃園的計價…什麼問題，造成比較多費用嗎?有什麼辦法再優惠些嗎?買房是我們二個年輕人自己來付頭期款，還要再加仲介費跟這筆代書費，真的對我們有極大的壓力，想問問有什麼可省下或是盡量優惠我們的，再拜託您多多幫幫忙了
這邊可以查公正的，不過代書提了明細如下，
說明其他金額實報實銷皆有收據，政府都按照這個公定價格來課我們的稅，所以很難給折扣，另外，所有的費用包含仲介的費用，到時候可以用成本來認列。
- 稅務問題？未來我的所得稅-是否可用房貸利息優惠計算?還是這只有我男友貸款人才有差?另昨天爬文看到增值稅，這部份是否因二個人登記有落差呢?還是像上次說的賣之前轉名字不影響呢?
如果二位結婚了, 所得是夫妻合併申報, 如果還沒結婚, 男朋友是借款人, 利息當然是由他扣除, 增值稅的部分, 如果你們持有年限很長, 才會有自用選擇上的問題, 就如果是換屋, 還有其他的減免優惠, 到時您可以在另外再問我
- 費用付款問題，代書額外費用、仲介:2%、尾款的期限，最晚可拖到哪時給呢?是給不同的三個窗口嗎?因為需提前平日請假辦理，另一定要用男友帳戶嗎?我有台新的帳戶可改用我的嗎?
代書的費用，是預收款, 所以，要跟第二款完稅款一起匯入履約專戶，完成對保後並完成匯款，我們才能進行過戶程序，匯款最後的期限，是2月底（我們結案日3月20號，必須跑完過戶及代償程序，工作天約十天）, 仲介的費用您可以結案前的時候，再匯到仲介公司帳戶即可, 可以用您的帳戶匯款，是沒問題的喔, 您如果還有其他問題請不吝指教，謝謝。
完稅款及預收款通知：您好，稅單已核下，請準備完稅款61萬元及預收款7.7萬元（多退少補），共計68.7萬元匯入履保帳號。預收款之相關費用：契稅42426元、印花稅912元、履保費1815元及其他各項費用暨代書費預收款等(結案依單據多退少補)，匯款完成請來電告知!謝謝!承辦代書，承辦代書，辦公室電話：，承辦人員，辦公室電話xxx
記得買賣合約簽下後，1/20，2/20前(1個月內)跑完申請房貸結果、2/28(1個半月)左右繳頭期的另一半與預收款，3/20(2個月內)交屋，所以盡量約同一個銀行。可設約定帳戶並設不限轉帳金額。約定履約…無ATM上限轉帳額或用匯款無摺。
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